Javascript в вашем браузере отключен. Как включить Javascript

Аренда помещения под бизнес у физлица

30 марта

Часто предпринимателям приходится арендовать помещения под магазин, мастерскую, салон красоты у обычных физлиц, которые не зарегистрированы ФЛП. Вы заключаете договор аренды и выплачиваете оговорённую в нём сумму, а ещё как налоговый агент этого физлица начисляете, удерживаете и платите за него НДФЛ и военный сбор в бюджет и раз в квартал подаёте в налоговую расчёт 1ДФ.

Договор аренды недвижимости с физлицом

С владельцем помещения обязательно надо заключить письменный договор. Но прежде удостоверьтесь, что помещение действительно принадлежит этому лицу. Попросите предоставить свидетельство о праве собственности, информацию из Госреестра прав, если физлицо действует по поручению собственника — нотариально заверенную доверенность.

Если владелец недвижимости — иностранец, сдавать её он может только через уполномоченное ФЛП или юрлицо-резидента по письменному договору, они же отвечают за уплату налогов с его доходов (пп. 170.1.3 НКУ).

В договоре аренды надо прописать такие условия (ст.ст. 284, 286 ХКУ).

Налоговый статус сторон, ваш арендодатель — физическое лицо, арендатор — физлицо-предприниматель.

Адрес объекта аренды, из чего он состоит и его стоимость. Обязательно укажите адрес, месторасположение (подвал, офис, 1-й этаж и пр.), площадь помещения.

Арендатор также имеет право пользоваться земельным участком, на котором находится арендованное помещение, и плата за него включена в арендный платёж (ст. 797 ГКУ). Если возле помещения есть прилегающая территория и в договоре не прописано, какая её часть передаётся в аренду, то считается, что участок переходит в пользование целиком (ч. 2 ст. 796 ГКУ).

Срок действия договора. Если срок в договоре не указан, считается, что он заключён на неопределённый срок, и любая из сторон имеет право его расторгнуть в любое время. Правда, за 3 месяца нужно предупредить арендодателя или он должен предупредить вас.

Когда срок, прописанный в договоре, завершится, можно заключить новый договор, а если по истечении срока продолжаете пользоваться помещением и арендодатель в течение месяца не выразит несогласия с этим, то договор будет считаться автоматически продлённым на тот же срок.

Владельцы помещения позволяют себе менять условия до окончания действия договора и просят арендатора съехать, потому что передумали сдавать или нашли нового. Но досрочно прекратить действие договора аренды можно только в таких случаях (ч. 2 ст. 291 ХКУ, ст. 782−784 ГКУ):

  • поменялся владелец помещения;

  • арендатор закрыл ФЛП;

  • помещение разрушилось или уничтожено;

  • вы не платите или не вовремя платите за аренду в течение трёх месяцев подряд. В этом случае датой расторжения будет момент, когда владелец сообщил о прекращении договора арендатору;

  • арендатор использует помещение не по договору, не по назначению, без разрешения допустил к пользованию других лиц и пр.

Размер арендной платы и сроки внесения — как правило, это фиксированная сумма, которую надо ежемесячно уплачивать, к примеру, с 1-го по 5-е число. Можно прописать, как будете платить — наличными или на счёт.

Можно определить условия, при которых сумма подлежит пересмотру. Например, арендатор может потребовать уменьшения платежа, если состояние помещения ухудшилось не по его вине или появились форс-мажорные обстоятельства. Часто арендодатели привязывают стоимость аренды к курсу доллара.

Возьмём такую ситуацию: гараж, который предприниматель арендует у физлица для производства вывесок и прочей наружной рекламы, из-за дождей подтопило на несколько дней. В помещении влажно — работать невозможно. Предприниматель вынужден приостановить выполнение заказов и договаривается о том, что аренду за срок простоя платить не будет. Это возможно, если такое условие изначально предусмотрели в договоре аренды или внесли в него дополнительным соглашением.

Можно отдельно прописать в договоре пункт о запрете изменять арендную плату в течение срока действия договора, кроме оговорённых ситуаций. Это будет аргументом в вашу пользу на случай, если арендодатель безосновательно захочет поднять плату. В таком случае, если договориться полюбовно не получится, предпринимателю придётся решать проблему через суд.

Есть ситуации, когда обеим сторонам удобно установить плату в виде процента от дохода, который предприниматель будет получать с объекта аренды. Такой вариант оплаты тоже возможно прописать в договоре, но в этом случае нужно чётко установить, как предприниматель будет определять базу для расчёта процента, какими документами будет подтверждать размер дохода.

Также надо прописать все прочие сопутствующие платежи.

Коммунальные расходы, плата за интернет и стационарный телефон и пр.:

  • чаще всего за потреблённые коммунальные услуги платит арендатор на основании платёжек;

  • платит владелец помещения, а арендатор компенсирует уплаченные им суммы по счетам, которые ему выставляет владелец. Если арендуете часть помещения и оплачиваете коммуналку пропорционально арендуемой площади, такие платёж считаются доходом физлица-арендодателя. Как налоговый агент вы обязаны уплатить с этой суммы налоги и сборы.

  • арендатор от своего имени заключает договоры с поставщиками услуг и оплачивает их стоимость;

  • входят в фиксированную сумму аренды, т. е. арендодатель сам оплачивает все счета.

Расходы на мелкий текущий ремонт, например, потребуется заменить расшатавшуюся дверную петлю или починить сломанный водопроводный кран — кто из сторон будет оплачивать такие услуги столяра и сантехника.

Восстановление и условия возврата арендованного имущества. В договоре должно быть прописано, возможна ли перепланировка помещения и пр., что подобные действия надо согласовывать с арендодателем и после окончания срока аренды помещение надо сдать в прежнем виде.

Договор составляют в двух экземплярах, подписывают обе стороны. Каждая должна хранить свой экземпляр. Для предпринимателя это важный документ, который подтверждает его право находиться в помещении и поможет, если вдруг возникнут спорные ситуации с арендодателем.

В «Смарт Бухгалтерии» можно создать договор аренды на основании шаблона, добавив в него свои условия и характеристики помещения. Можно подготовить допсоглашение об изменении условий и соглашение о расторжении договора. Сервис напомнит, когда срок договора будет заканчиваться.

Где регистрировать договор аренды

В налоговой договор аренды с физлицом регистрировать не нужно.

Но если в договоре аренды помещения или его части указано, что он заключается на 3 года и больше, такой договор подлежит удостоверению у нотариуса и государственной регистрации (ст.ст. 793−794 ГКУ).

Документальное оформление аренды недвижимости

Кроме договора аренды, предприниматель должен позаботиться о подтверждающих документах.

Передачу и возврат помещения нужно оформить актами приёма-передачи недвижимого имущества в аренду (произвольной формы), срок начала/окончания действия договора отсчитывается с момента подписания актов, если другое не прописано в договоре.

Как подтверждение того, что арендодатель получил от вас оплату и не имеет претензий, вы можете просить расписку о получении, с указанием его данных, даты, суммы и с подписью, или оформить акт предоставления услуг аренды, в котором будет указано, что деньги арендодателю выплачены в соответствии с конкретным пунктом договора и претензий у него нет.

Налогообложение арендной платы

Арендная плата для физлица — это доход, который облагается налогом на доходы физлиц по ставке 18% и военным сбором — 1,5% (п. 177.7 НКУ). Удержать и уплатить их за физлицо должны вы как налоговый агент.

Для расчёта НДФЛ берётся прописанная в договоре сумма арендного платежа. Местные советы могут устанавливать минимальную арендную стоимость 1 кв. м общей площади недвижимости физлиц, решение об этом они должны принимать и публиковать на своих сайтах до начала отчётного (налогового) года. Если такое решение есть, то база для расчёта НДФЛ должна быть не меньше минимальной суммы. А если минимальная стоимость не установлена, то налог рассчитывается из размера арендной платы, который указан в договоре (абз. 2 пп. 170.1.2 НКУ).

Военным сбором облагается также вся сумма платежа.

Уплачивается НДФЛ и военный сбор при выплате суммы аренды, одним платёжным поручением, если перечисляете деньги на счёт физлицу. Если платите наличными — в течение банковского дня после выплаты (пп. 168.1 НКУ).

Если арендованная недвижимость и предприниматель зарегистрированы в разных населённых пунктах или разных районах города, НДФЛ и военный сбор ФЛП уплачивает в налоговую, где состоит на учёте как предприниматель (пп. 168.4.4 НКУ). В назначении платежа на уплату он указывает свой налоговый номер: *; 101; ИНН предпринимателя; НДФЛ с доходов других, чем заработная плата;;;

Отражение арендных выплат в отчётности предпринимателя

Уплаченные за физлицо-арендодателя НДФЛ и военный сбор вы показываете в расчёте по форме № 1ДФ. Подаётся отчёт ежеквартально, если в этот период были начисления сумм доходов физлицу. Доход от аренды помещения у физлица нужно отражать в 1ДФ с признаком дохода «106». Подать в налоговую расчёт 1ДФ в электронной форме можно из сервиса «Смарт Бухгалтерия».

Список использованных нормативно-правовых актов

  1. НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 № 2755-VI.

  2. ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 № 435-IV.

  3. ХКУ — Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 № 436-IV.

Прикреплённые файлы

Задайте вопрос по статье

Наши эксперты отвечают только на вопросы пользователей «Смарт Бухгалтерии» — онлайн-сервиса для ведения учёта и подачи отчётности.
Smart ru vert