Javascript у вашому браузері вимкнено. Як підключити Javascript

Оренда приміщення під бізнес у фізособи

30 березня

Підприємцям часто доводиться орендувати приміщення під магазин, майстерню, салон краси у звичайних фізосіб, що не зареєстровані як ФОП. Ви укладаєте договір оренди і виплачуєте обумовлену в ньому суму, а ще як податковий агент цієї фізособи нараховуєте, утримуєте і платите за неї ПДФО і військовий збір до бюджету і раз на квартал подаєте в податкову розрахунок 1ДФ.

Договір оренди нерухомості з фізособою

Із власником приміщення обов'язково треба укласти письмовий договір. Але спершу переконайтеся, що приміщення справді належить цій особі. Попросіть надати свідоцтво про право власності, інформацію з Держреєстру прав, якщо фізособа діє за дорученням власника — нотаріально засвідчену довіреність.

Якщо власник нерухомості — іноземець, здавати її він може тільки через уповноважену ФОП або юрособу-резидента за письмовим договором, вони відповідають і за сплату податків з його доходів (пп. 170.1.3 ПКУ).

У договорі оренди треба прописати такі умови (ст.ст. 284, 286 ГКУ).

Податковий статус сторін, ваш орендодавець — фізична особа, орендар — фізична особа-підприємець.

Адреса об'єкта оренди, з чого він складається та його вартість. Обов'язково вкажіть адресу, місце розташування (підвал, офіс, 1-й поверх тощо), площу приміщення.

Орендар також має право користуватися земельною ділянкою, на якій розташоване орендоване приміщення, і плата за неї включена до орендного платежу (ст. 797 ЦКУ). Якщо приміщення має прилеглу територію і в договорі не прописано, яка її частина передається в оренду, то вважається, що вся ділянка переходить у користування (ч. 2 ст. 796 ЦКУ).

Строк дії договору. Якщо строк у договорі не зазначений, вважається, що він укладений на невизначений строк, і кожна зі сторін має право його розірвати будь-коли. Щоправда, за 3 місяці потрібно попередити орендодавця або він повинен попередити вас.

Коли строк, прописаний у договорі, завершиться, можна укласти новий договір, а якщо після закінчення строку продовжуєте користуватися приміщенням і орендодавець протягом місяця не висловить незгоду із цим, то договір вважатиметься автоматично продовженим на той самий строк.

Власники приміщення дозволяють собі змінювати умови до закінчення дії договору і просять орендаря виїхати, бо передумали здавати або знайшли нового. Але достроково припинити дію договору оренди можна тільки в таких випадках (ч. 2 ст. 291 ГКУ, ст.ст. 782−784 ЦКУ):

  • змінився власник приміщення;

  • орендар закрив ФОП;

  • приміщення зруйновано або знищено;

  • ви не платите або невчасно платите за оренду протягом трьох місяців поспіль. У цьому разі датою розірвання буде момент, коли власник повідомив про припинення договору орендареві;

  • орендар використовує приміщення не за договором, не за призначенням, без дозволу допустив до користування інших осіб тощо.

Розмір орендної плати і строки внесення — як правило, це фіксована сума, яку треба щомісяця сплачувати, наприклад, з 1-го по 5-е число. Можна прописати, як будете платити — готівкою чи на рахунок.

Можна визначити умови, за яких сума підлягає перегляду. Наприклад, орендар може вимагати зменшення платежу, якщо стан приміщення погіршився не з його вини або з'явилися форс-мажорні обставини. Часто орендарі прив'язують вартість оренди до курсу долара.

Візьмімо таку ситуацію: гараж, який підприємець орендує у фізособи для виробництва вивісок та іншої зовнішньої реклами, через дощі підтопило на кілька днів. У приміщенні вогко — працювати неможливо. Підприємець змушений призупинити виконання замовлень і домовляється про те, що оренду за строк простою не платитиме. Це можливо, якщо таку умову заздалегідь передбачили в договорі оренди або внесли в нього додатковою угодою.

Можна окремо прописати в договорі пункт про заборону змінювати орендну плату протягом строку дії договору, крім обумовлених ситуацій. Це буде аргументом на вашу користь на випадок, якщо орендодавець безпідставно зажадає збільшити плату. В такому разі, якщо домовитися полюбовно не вийде, підприємцю доведеться розв’язувати проблему через суд.

Є ситуації, коли обом сторонам зручно встановити плату у вигляді відсотка від доходу, який підприємець буде отримувати з об'єкта оренди. Такий варіант оплати теж можливо прописати в договорі, але в цьому випадку слід чітко встановити, як підприємець визначатиме базу для обчислення відсотка, якими документами буде підтверджувати розмір доходу.

Також потрібно прописати всі інші супутні платежі.

Комунальні витрати, плата за інтернет і стаціонарний телефон тощо:

  • найчастіше за спожиті комунальні послуги сплачує орендар за платіжками;

  • платить власник приміщення, а орендар компенсує йому сплачені суми за рахунками, які виставляє власник; якщо в оренді частина приміщення — орендар оплачує витрати пропорційно орендованій площі. Цей платіж вважатиметься доходом фізособи, а ви як податковий агент зобов'язані сплатити з нього податки і збори;

  • орендар від свого імені укладає договори з постачальниками послуг і оплачує їх вартість;

  • входять у фіксовану суму оренди, тобто орендодавець сам оплачує всі рахунки.

Витрати на дрібний поточний ремонт, наприклад, буде потрібно замінити дверну завісу чи полагодити зламаний кран — хто зі сторін оплачуватиме такі послуги столяра чи сантехніка.

Відновлення та умови повернення орендованого майна. У договорі має бути прописано, чи можливе перепланування приміщення і таке інше, що подібні дії треба узгоджувати з орендодавцем і після закінчення строку оренди приміщення треба здати в тому вигляді, в якому його прийняв орендар.

Договір складають у двох примірниках, підписують обидві сторони. Кожен повинен зберігати свій екземпляр. Для підприємця це важливий документ, який підтверджує його право перебувати в приміщенні та допоможе, якщо раптом виникнуть спірні ситуації з орендодавцем.

У «Смарт Бухгалтерії» можна створити договір оренди на підставі шаблону, додавши в нього свої умови й характеристики приміщення. Можна підготувати додаткову угоду про зміну умов та угоду про розірвання договору. Сервіс нагадає, коли строк договору добігатиме кінця.

Де реєструвати договір оренди

У податковій договір оренди з фізособою реєструвати не потрібно.

Але якщо в договорі оренди приміщення або його частини зазначено, що він укладається на 3 роки і більше, такий договір підлягає засвідченню у нотаріуса та державній реєстрації (ст.ст. 793−794 ЦКУ).

Документальне оформлення оренди нерухомості

Крім договору оренди, підприємець має подбати про підтвердні документи.

Передання та повернення об'єкта слід оформити актами прийому-передачі нерухомого майна в оренду (довільної форми), строк початку/закінчення дії договору обчислюється з моменту підписання актів, якщо інше не прописано в договорі.

Для підтвердження того, що орендодавець отримав від вас оплату і не має претензій, ви можете просити розписку про отримання, із зазначенням його даних, дати, суми та з підписом, або оформити акт надання послуг оренди, в якому буде зазначено, що гроші орендодавцю виплачені відповідно до конкретного пункту договору і претензій у нього немає.

Оподаткування орендної плати

Орендна плата для фізособи — це дохід, який обкладається податком на доходи фізосіб за ставкою 18% і військовим збором — 1,5% (п. 177.7 ПКУ). Утримати і сплатити їх за фізособу повинні ви як податковий агент.

Для розрахунку ПДФО береться прописана в договорі сума орендного платежу. Місцеві ради можуть встановлювати мінімальну орендну вартість 1 кв. м загальної площі нерухомості фізосіб, рішення про це вони повинні приймати та оприлюднювати на своїх сайтах до початку звітного (податкового) року. Якщо таке рішення є, то база для розрахунку ПДФО повинна бути не менше мінімальної суми. А якщо мінімальну вартість не встановлено, то податок розраховується з розміру орендної плати, вказаного в договорі (абз. 2 пп. 170.1.2 ПКУ).

Військовим збором обкладається також вся сума платежу.

Сплачується ПДФО та військовий збір при виплаті суми оренди, одним платіжним дорученням, якщо перераховуєте гроші на рахунок фізособі. Якщо платите готівкою — протягом банківського дня після виплати (пп. 168.1 ПКУ).

Якщо орендована нерухомість і підприємець зареєстровані в різних населених пунктах або різних районах міста, ПДФО та військовий збір ФОП сплачує до податкової, де перебуває на обліку як підприємець (пп. 168.4.4 ПКУ). У призначенні платежу на сплату він вказує свій податковий номер: *; 101; ІПН підприємця; ПДФО з доходів інших, ніж заробітна плата;;;

Відображення орендних виплат в звітності підприємця

Сплачені за фізособу-орендодавця ПДФО і військовий збір ви показуєте в розрахунку за формою № 1ДФ. Подається звіт щокварталу, якщо в цей період були нарахування сум доходів фізособі. Дохід від оренди приміщення у фізособи треба відображати в 1ДФ з ознакою доходу «106». Подати в податкову розрахунок 1ДФ в електронній формі можна із сервісу «Смарт Бухгалтерія».

Список використаних нормативно-правових актів

  1. ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI.

  2. ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

  3. ГКУ — Господарський кодекс України від 16.01.2003 № 436-IV.

Прикріплені файли

Залиште запитання до статті

Наші експерти відповідають тільки на запитання користувачів «Смарт Бухгалтерії» — онлайн-сервісу для ведення обліку та подання звітності.
Smart uk vert